Dit is het derde deel van de uitleg over de koopovereenkomst. In deze zaak blijkt dat bij de uitleg van een overeenkomst niet slechts gekeken kan worden naar de taalkundige uitleg. Er moet worden gekeken naar de zin die partijen aan de gegeven bepalingen mogen toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mogen verwachten. Dit betekent dat partijen bij geschillen niet mogen uitgaan van een zuiver tekstuele uitleg van de overeenkomst. 

Het geschil

De volgende zaak betreft een geschil tussen de gemeente H en eigenaar C. C is eigenaar van een perceel met hierop een woning en tuin. H is eigenaar van een perceel met hierop open vaarwater dat grenst aan de achterzijde van het perceel van C. H is tevens eigenaar van een stuk grond naast het perceel van C. In de jaren 70 is door de toenmalige eigenaar (A) van het perceel van C een landtong gerealiseerd in het open vaarwater. De landtong is zo’n 3,5 meter breed, 5,2 meter diep, grenst aan de tuin van het perceel, loopt taps toe en is aan drie kanten omringd door het open vaarwater. A heeft dit perceel in 1975 verkocht en geleverd aan zoon B. Nadat B in 2006 is overleden hebben zijn erfgenamen het perceel verkocht aan C. C heeft in 2017 aan H gevraagd te erkennen dat hij eigenaar is van de landtong. H betwist dat C op enig moment eigenaar is geworden van de landtong.

H voert aan dat de landtong nooit door A of rechtsopvolgers in bezit is genomen waardoor geen sprake kan zijn van verkrijging van eigendom door verjaring. Ook meent dat de landtong nooit aan C is overgedragen omdat de notariële akte hier geen melding van maakt.

De belangrijkste gebeurtenissen in chronologische volgorde:

De beoordeling

De rechtbank Noord-Holland moet twee vragen beantwoorden. Allereerst wordt een antwoord gegeven op de vraag of B of zijn rechtsopvolgers door verjaring eigenaar zijn geworden van de landtong. De rechtbank toetst allereerst of sprake is van bezitnamen. Voorwaarden hiervoor zijn dat de in bezit nemer de zich de macht over het goed heeft verschaft en de bezitnamen kenbaar is voor de eigenaar. Hierbij is voldoende dat de bezitnamen naar buiten toe kenbaar was. Het is niet vereist dat de eigenaar daadwerkelijk op de hoogte was van de situatie. De rechtbank merkt op dat door het realiseren van de landtong in het open vaarwater, welke slechts aangesloten is op de tuin van C gesproken kan worden van een bezitnamen. Het gaat om een machtsuitoefening omdat water wordt vervangen door land, dit nieuwe land is aangesloten op de tuin van C en er op dit land een wilg is geplant. Het feit dat H dit niet heeft opgemerkt maakt niet dat de bezitnamen niet kenbaar was. H had de mogelijkheid om vanaf het open vaarwater of de daaraan grenzende groenstroken de landtong te zien. De bezitnamen was daarmee naar buiten toe voldoende kenbaar waardoor deze door bevrijdende verjaring in 1993 eigendom van B is geworden. Na de dood van B is hierdoor ook het eigendom van de landtong overgegaan op de erfgenamen.

De rechtbank komt vervolgens aan bij de tweede vraag; Is de landtong overgedragen ondanks dat deze niet is genoemd in de notariële akte of kadastrale gegevens?

“Bij de beantwoording van de vraag of de landtong in eigendom is overgedragen, komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.”; zo overweegt de rechtbank.

Voor de uitleg van de akte is van belang dat de landtong geen onderdeel uitmaakt van de kadastrale omschrijving van het verkochte, deze is immers gelegen op een ander perceel dan door de erven aan C is verkocht. Voor de uitleg van de partijbedoelingen is daarnaast relevant of uit een overige omschrijving afgeleid kan worden of de erven hebben beoogd de landtong over te dragen. In de notariële akte is het verkochte feitelijk omschreven als ‘het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren. De landtong is afgebakend van het vaarwater door beschoeiing en slechts aangesloten op de tot de woning behorende tuin. De rechtbank oordeelt dat de landtong onderdeel van de tuin is en daarmee onder de feitelijke beschrijving van het geleverde valt. Het feit dat het aantal vierkante meters van het perceel niet is aangepast nadat de landtong door verjaring in eigendom is verkregen doet hier niet aan af. Hierbij weegt ook mee dat in de akte is opgenomen dat geen der partijen enig recht kan ontlenen aan over- of ondermaat van het verkochte. Dit betekent dat de erven ook het eigendom van de landtong aan C hebben overgedragen.

De rechtbank laat zich zijn motivatie nogmaals uit over de betekenis van de kadastrale aanduiding. Hierbij overweegt hij het volgende: “Bij een verschil in uitleg van de in de akte genoemde kadastrale gegevens en de daarin opgenomen feitelijke omschrijving, gaat de feitelijke omschrijving voor op de kadastrale aanduiding.”

In deze casus is door erven noch C bewijs aangedragen dat verkoop van de landtong tijdens onderhandeling is bedongen. De rechter heeft dan ook niet de mogelijkheid partijbedoelingen uit te leggen aan de hand van gevoerde onderhandelingen.  In plaats hiervan beoordeelt de rechtbank of de landtong naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte aan te merken is als onderdeel van de tuin. Dit betekent dat in dit geval meer waarde wordt toegekend aan de taalkundige uitleg van de overeenkomst. De feitelijke situatie is uiteindelijk bepalend. Hieruit blijkt dat niet anders kan dan dat de landtong wordt gezien als onderdeel van de tuin. 

Conclusie

Uit bovenstaande blijkt nog eens duidelijk dat voor de uitleg van een overeenkomst niet slechts gekeken kan worden naar de taalkundige uitleg, maar dat gekeken moet worden naar de zin die partijen aan de gegeven bepalingen mogen toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dit betekent dat partijen bij geschillen niet mogen uitgaan van een zuiver tekstuele uitleg van de overeenkomst. Als onderhandelingen of tussen partijen gevoerde communicatie aanleiding geven om aan te nemen dat de overeenkomst meer omvat dan uit de taalkundige uitleg blijkt kan dit worden gebruikt om de overeenkomst aan te vullen. Indien deze informatie niet beschikbaar is om de inhoud van een overeenkomst te duiden valt de rechter terug op de feitelijke beschrijving. Dit betekent echter niet dat een (ver)koper in zo’n geval kansloos is. Ook bij een zuiver tekstuele uitleg van de overeenkomst kan de rechter beoordelen of een zaak naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van de overeenkomst. Over de kadastrale aanduiding in de koopovereenkomst is de rechtspraak duidelijk. Deze dient primair om een nadere duiding van de ligging te geven zonder over de precieze omvang van het verkochte enige specificatie te geven.